财通证券：房产销售环比再次回落，各地持续“因城施策”

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乐居财经 李礼7月11日，财通证券发布房地产行业周报（2023年第27周）。

本周板块回顾：板块表现方面，申万房地产指数上涨 0.29%，沪深 300指数下跌 0.44%，板块跑赢沪深 300 指数 0.72pct，在 31 个板块中排第13 位。

行业数据回顾：本周 30 大中城市商品房成交面积 204 万平米，环比50.9%，同比-27.8%。细分城市能级来看，30 大中城市中，一线城市商品房成交面积 58 万平米，环比-47.3%，同比-20.7%；二线城市商品房成交面积 107 万平米，环比-53.8%，同比-28.2%；三线城市商品房成交面积 40 万平米，环比-47.6%，同比-35.1%。各能级城市成交面积同环比均下跌，其中一线城市跌幅相对低于二三线城市。二手房市场方面，我们重点监测的 14 城二手房成交面积 138 万平米，环比-25.2%，同比-8.1%。细分城市能级来看，2 个一线城市二手房成交面积 24 万平米，环比-40.0%，同比-13.1%；9 个二线城市二手房成交面积 108 万平米，环比-18.9%，同比-5.1%；3 个三四线城市二手房成交面积 5 万平米，环比-49.7%，同比-34.1%。各能级城市成交同环比亦均下跌，二线城市跌幅相对低于一三线城市。库存方面，本周我们跟踪的各能级城市中，除南京外其余城市新房库存面积环比均出现不同幅度下跌。去化表现上，仍以杭州及上海表现突出，上述两个城市 3 个月移动平均去化周期分别为 2.16 个月、4.11 个月；除上海及杭州外，其余一二线城市去化周期均在 16 个月以内（除福州为 30.65 个月外），而三四线城市去化周期均在 24 个月以上。土地市场本周一线城市成交住宅用地 1 宗，平均溢价率为 0%；二线城市成交住宅用地 28 宗，平均溢价率为 0.69%；三四线城市成交住宅用地 118 总，平均溢价率为 8.98%。

本周政策情况：江西九江下调个人住房贷款利率下限。对首套住宅商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限市场报价利率减 20 个基点，改为减 30 个基点。广东韶关将金融支持、购房首付、补贴契税等政策延期至今年底，购房人家庭使用住房公积金贷款购买首套住房或第二套改善型住房的，首付款最低比例为 20%；“丹霞英才”“高层次人才”等人才在本市使用住房公积金贷款购买住房的，在人才贷款最高限额内，住房公积金贷款额度与公积金账户余额的倍数按照 25 倍执行。7 月 5 日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市建设用地开工竣工管理办法（修订稿）》，进一步明确竣工定义、规范建设项目开竣工期限、优化违约金计收规则等，表示主体功能为住房类建设项目应在划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起 1 年内开工建设，自划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起 4 年内竣工。

重点公司跟踪：7 月至今我们跟踪的重点企业中，共拿地 5 块，总土地出让金 99 亿元。拿地企业分别为华润置地、建发房产及滨江集团，所获地块分别位于广州、佛山及湖州。本周财通证券跟踪的重点房企中，，滨江集团发行了 9 亿元的一般短期融资券，票面利率 3.85%；华润置地发行了总计 30 亿元的一般公司债，票面利率分别为 2.85%、3.2%、3.55%；万科发行了 20 亿元中期票据，票面利率 3.07%。

投资建议：销售表现上，本周新房市场成交同比仍下跌，同时环比表现出现回落，一线城市同环比跌幅相对低于二三线城市；二手房市场成交同环比亦均下跌，其中二线城市跌幅相对低于一三线城市。整体来看销售表现再次出现回落，本轮销售复苏波动特征明显。在去化表现上，仍然以杭州及上海表现最佳，三四线城市去化仍然显著慢于高能级城市，城市间分化明显。在投资端，7 月至今我们跟踪的重点企业中，华润置地、建发房产及滨江集团在土地市场有所斩获，所获地块分别位于广州、佛山及湖州。政策环境仍然较为宽松，各城市地产相关政策持续调整优化。财通证券仍然看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。

风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。

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